A cura del Dott. Federico Sella
Che cos’è il condominio, come viene costituito, chi lo gestisce e stabilisce le regole...: vista la rilevante diffusione dei condomìni, ecco un sintetico quadro di riferimento dal punto di vista giuridico
La materia è regolata da numerosi articoli del Codice civile, in parte novellati dalla Legge 220 del dicembre 2012.
Definizione
L’istituto in oggetto si applica agli edifici composti da più unità immobiliari, cioè i palazzi divisi in appartamenti con proprietari diversi. L’art. 1117 c.c. indica quali parti dell’edificio siano da ricondurre a parti comuni: a differenza dei singoli appartamenti, che appartengono esclusivamente ai rispettivi proprietari, le aree necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, la portineria e la lavanderia, appartengono pro quota a tutti i proprietari. Con i termini condominio complesso o supercondominio si intendono una pluralità di edifici, destinati a uso abitativo, che condividono beni o servizi, per esempio un parcheggio.
Assemblea
L’organo principale è rappresentato dall’assemblea dei condòmini a cui partecipano tutti i proprietari, che hanno diritto di voto secondo la quota posseduta, espressa in millesimi. L’art. 1135 c.c. elenca i suoi compiti, tra cui nominare o confermare l’amministratore e determinarne la retribuzione; inoltre, approva il preventivo delle spese correnti, la relativa ripartizione tra i condomini, e il rendiconto annuale. Infine delibera in merito a manutenzione straordinaria e innovazioni.
L’assemblea risulta regolarmente convocata quando vi prendano parte almeno un terzo dei condòmini e questi rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio. Normalmente le delibere sono valide se approvate dalla maggioranza degli intervenuti. In casi particolari, come la nomina e la revoca dell’amministratore e le riparazioni straordinarie di notevole entità, sono invece necessari, oltre alla maggioranza degli intervenuti, i due terzi del valore dell’edificio (art. 1136 c.c.).
Amministratore
Quando sono presenti più di otto condomini l’assemblea deve nominare un amministratore, in caso contrario vi provvede l’autorità giudiziaria. L’incarico dura un anno ed è deliberato, così come la revoca dello stesso, con la maggioranza qualificata dei due terzi. L’art. 1130 c.c. descrive i suoi numerosi compiti, tra cui la convocazione annuale dell’assemblea e l’esecuzione delle relative delibere, oltre alla cura dell’osservanza del regolamento. Riscuote i contributi, eroga le spese relative alla manutenzione ordinaria ed esegue gli adempimenti fiscali, ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro terzi.
Regolamento
Quando il numero dei condòmini è superiore a dieci l’assemblea è tenuta ad approvare, a maggioranza qualificata dei due terzi, un regolamento di condominio che disciplini l’uso delle parti comuni e stabilisca norme a tutela del decoro dell’edificio. Inoltre, fissa la ripartizione delle spese che, a norma dell’art. 1123 c.c., sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno; in caso di servizi come l’ascensore, le spese sono divise in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
"L’organo
principale
è rappresentato
dall’assemblea
dei condòmini"
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