Certificato di Idoneità Statica: gli aspetti tecnici ed economici

Due Livelli di Indagine

L'iter per il rilascio del CIS è strutturato su due livelli d'indagine in base alle Linee Guida dalla Commissione Strutture dell'Ordine degli Ingegneri di Milano con l'intento di definire una prassi in grado di attuare l'accertamento dello stato delle strutture principali così come delle parti secondarie.

Il primo livello di verifica garantisce cittadini e proprietari sulla sicurezza dell'immobile in tutte le sue parti principali ed accessorie, senza imporre un vero e proprio collaudo statico secondo quanto inteso dalle normative nazionali vigenti. Si fonda, perciò, su di un'analisi qualitativa del fabbricato e consiste in un'approfondita indagine sullo stato di fatto dell’immobile (sopralluoghi interni ed esterni, valutazione storica specie in relazione ad eventi eccezionali, conoscenza del contesto ecc.). Ove la ricerca risulti esauriente e non rilevi criticità per la sicurezza, consente l'emissione del CIS.

Il secondo livello di verifica, ancor più dettagliato, si applica unicamente agli immobili che non abbiano passato il primo livello, ossia agli stabili per i quali siano evidenti segnali di sofferenza sulle strutture o che siano stati oggetto di importanti ristrutturazioni, estese modifiche e/o di sopraelevazioni. Si basa su indagini sperimentali e/o analitiche che consentano di valutare e definire come intervenire sulla struttura.

Il CIS deve essere accompagnato da una relazione sullo stato di conservazione degli elementi strutturali secondari e degli elementi non strutturali dell'edificio (es. parapetti, facciate, comignoli, cementi decorativi, tamponamenti, ecc.) con specifica attenzione ai potenziali rischi da essi derivanti (es. crollo di elementi esterni su zone comuni, presenza di lesioni e/o cedimenti in atto ecc.).

Il CIS sostituisce il Certificato di Collaudo?

Come stabilito da una recente sentenza del TAR, l'assenza del certificato di collaudo statico non può essere sopperita mediante il CIS, salvo che nei casi già previsti dalla Legge (con particolare riguardo a quanto stabilito dal Testo Unico per l'Edilizia).

Il CIS ha una validità massima di 15 anni senza prescrizioni; fanno eccezione i certificati emessi "con riserva" e riguardanti gli edifici per cui siano stati riscontrati dei problemi tali da richiedere interventi di messa in sicurezza: in questo caso, la validità del CIS è di 2 anni, trascorsi i quali è necessario effettuare un'ulteriore valutazione integrativa per estenderne la durata ai restanti 13 anni.

Il termine di 15 anni per la validità del CIS è frutto di una scelta condivisa tra l'Ordine degli Ingegneri e il Comune di Milano anche sulla base dei tempi di evoluzione della normativa, della qualità dei materiali e delle tecniche costruttive.

Come viene conservato?

Una volta redatto, il CIS viene allegato al fascicolo del fabbricato, oltre ad essere depositato telematicamente presso l'Ordine degli Ingegneri di Milano per consentire attività di controllo della validità temporale e della qualità tecnica dei documenti, oltre al monitoraggio statistico dei certificati depositati e firmati digitalmente. Questo sistema, operativo dal settembre 2017 su server che rispondono ai requisiti della Pubblica Amministrazione, offre ottime garanzie in termini di protezione dei dati e di tutela delle informazioni.

In caso di compravendita, il Comune di Milano chiede ai Notai di allegare il CIS all'atto, consegnandolo al nuovo proprietario.

Il rilascio del CIS rientra tra le attività specialistiche su consulenza e dipende dall'entità del lavoro di indagine e di accertamento richiesto al Tecnico Abilitato. Molti fattori concorrono a stabilire il numero di ore e di risorse necessarie a portare a termine l'incarico: la natura e l'estensione dello stabile, la sua età, la durabilità dei materiali adottati in costruzione o in fase di restauro, la qualità e la quantità della documentazione esistente ecc.

In quest'ottica, non è possibile stabilire un listino prefissato in riferimento al quale dettare prezzi e tempistiche: l'unica certezza è che, trattandosi di un'attività specialistica e finalizzata a tutelare l'incolumità di beni e persone, non dovrebbe essere affidata in base a criteri di massimo ribasso economico, bensì di affidabilità e reputazione dei professionisti coinvolti.

Così come nella scelta e nell'acquisto di un immobile si ha cura di farsi assistere da esperti qualificati, anche le verifiche sulla stabilità e la sicurezza delle strutture dovranno − a logica − seguire il medesimo principio, evitando di cadere nel tranello costituito da offerte allettanti sul breve periodo che, tuttavia, esporrebbero in futuro a gravi rischi e a spese ulteriori.